top of page

Publicações

A Execução do Contrato de Hipoteca e o Adquirente de Boa-Fé

Atualizado: 16 de ago. de 2023



Com previsão no artigo 1.225 do Código Civil, a hipoteca é uma garantia extrajudicial, presente no rol de direitos reais, que incide sobre os bens imóveis do devedor. Na prática, tal instituto tem como finalidade a obtenção de um empréstimo com juros mais baixos e prazos mais longos, enquanto, em contrapartida, oferece o próprio imóvel como garantia de adimplemento da dívida.


Não raras vezes, entretanto, imóveis sobre os quais recai garantia hipotecária são vendidos a terceiros que, frequentemente, desconhecem a real situação do bem. Assim, acabam por descobrir a pendência sobre o imóvel, ou quando, sem sucesso, buscam a transferência da propriedade do bem, ou quando são exigidos, pelo credor hipotecário, o adimplemento da dívida, sob ameaça de perda do imóvel dado em garantia. Com isso, surge o questionamento: qual a eficácia da hipoteca sobre o adquirente que, de boa-fé, compra imóvel sem saber que esse foi dado em garantia?


Segundo entendimento já sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca é ineficaz face o adquirente de boa-fé. Nos termos da Súmula nº 308, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Portanto, a boa-fé do adquirente, segundo o STJ, prevalece sobre o gravame real que incida sobre o imóvel, de modo que não pode, o agente financiador, executar a garantia hipotecária.


Em julgado recente (AgInt no REsp 1.946.228/PB), o Tribunal da Cidadania reiterou o mesmo entendimento, ressaltando que a hipoteca constituída sobre unidade imobiliária somente garante o débito enquanto o imóvel estiver sob propriedade da devedora, incidindo o crédito, em caso de venda do imóvel, sobre o que a devedora vier a receber em razão da alienação do bem.


Portanto, em resposta ao questionamento formulado, pode-se concluir que a hipoteca é ineficaz quando vai de encontro ao adquirente de boa-fé, o qual possui a segurança jurídica, já pacificada pelo STJ, de que o agente financiador não poderá executar a garantia hipotecária que recai sobre o seu imóvel.


Fabrício Vieira Muller

OAB/RS 128.856

12 visualizações0 comentário

Comments


bottom of page