Aplicação da Súmula 308 do STJ nas Hipóteses em que a Hipoteca Recai em Imóveis Comerciais

O Superior Tribunal de Justiça, no intuito de proteger o comprador de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda, editou, em março de 2005, a Súmula nº 308 contendo a seguinte redação: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Entretanto, visto que a referida Súmula não é específica em relação a qual tipo de imóvel a hipoteca deve recair para não ter eficácia perante ao adquirente, a dúvida é se ela pode ser aplicada nas hipóteses em que as hipotecas recaiam sobre os imóveis residenciais, comerciais ou em ambos os casos.

Para entendermos o principal objetivo do STJ, ao ter editado a Súmula 308, é importante, preliminarmente, fazer uma breve distinção entre os imóveis residenciais e comerciais, principalmente em relação as suas finalidades: a) os imóveis residenciais tem como finalidade a moradia. Estes bens podem ser considerados bens de família e, portanto, impenhoráveis (Art. 1ª, da Lei 8.009/1990). Ainda, os imóveis residenciais podem ser adquiridos através de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH; b) já os imóveis comerciais servem para que o proprietário ou o locatário possam exercer as suas atividades profissionais. Por essa razão, esses bens devem oferecer a estrutura adequada para o tipo de serviço que será desempenhado no seu interior.

Como é possível perceber, o imóvel residencial possui função social mais relevante que a do imóvel comercial, motivo pelo qual a lei confere segurança maior aos proprietários daqueles, tornando impenhoráveis quando se tratarem de bem de família. Desse modo, o entendimento do STJ é no sentido de que “a Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipóteses que envolvam imóveis residenciais, sendo, portanto, inaplicável quando a hipoteca recaia sobre imóvel comercial (AgInt no AREsp 2178177 / RJ) e que é inaplicável o teor as Súmula nº 308/STJ nos casos envolvendo contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH (AgInt no REsp 1894561 / DF)”.

Isso posto, a fim de dirimir a dúvida trazida anteriormente, o disposto na Súmula 308 é aplicável exclusivamente nos casos em que a hipoteca recair sobre imóveis residenciais, pois entendemos que o principal objetivo da referida Súmula é o de proteger os adquirentes de boa-fé, garantindo-lhes, principalmente, o direito social a moradia, previsto no art. 5º, da Constituição Federal.

Autor Igor Paz Pereira OAB/RS 92.819